設為首頁 |  加入收藏 | 網站地圖 您好,歡迎來到濮陽市房地產管理中心!

此頁面上的內容需要較新版本的 Adobe Flash Player。

獲取 Adobe Flash Player

當前位置:首 頁 >> 業務中心 >>新聞詳情

業務中心

 

新聞詳情

 

首批租賃住房用地成交 只租不售 上海租賃住房“唱大戲”


發布時間:2017/8/2 10:40:02 瀏覽次數:14245次 來源:濮陽市房地產管理中心

首批租賃住房用地成交

只租不售 上海租賃住房“唱大戲”

  7月24日下午,上海首批公開出讓的兩塊租賃住房用地,在上海市土地交易市場成交。這則短短的消息,在長期從事房地產市場研究的克而瑞研究中心副總經理林波看來,釋放出一個極其重要的信號——將來想要在一線城市立足的房企,再走原來的老路不行了,只有參與租賃市場業務,才有可能在一線城市做生意。


  這兩塊土地,一塊位于外來精英人口聚集的上海郊區嘉定新城,一塊則位于目前已發展成熟的高新技術產業園區張江。嘉定新城的商品房每平方米單價已經直逼5萬元,張江園區的商品房單價早已進入6萬元時代。


  這兩塊“寶地”,因為“只租不售”,底價成交。每平方米樓板價格只有5569元和5950元,大約只有周邊房價的十分之一。拿地者一個是上海嘉定新城發展有限公司,另一個是深耕張江數十年的本土國企——上海張江(集團)有限公司。項目建成后,將提供至少1897套租賃住房房源。


  中國青年報·中青在線記者聯系兩家企業采訪時,兩家企業都以“剛剛拿地,還沒想好”為由拒絕了有關為何拿地、未來是否有可能盈虧平衡的提問。


  不過,有房地產專業自媒體給這兩家企業算了一筆賬,即便按照目前極低的拿地成本核算,根據政府“精裝交付”“租金上報”的嚴格規定,兩家企業投下的這筆錢,大約每年只能有4%左右的收益率,預計要超過30年才能收回成本。


  這與目前房地產企業的操作模式大相徑庭。現在的模式是,房地產企業通過向銀行貸款、抬高杠桿來拿地,迅速起樓,再以比周邊二手房價高得多的價格出售房屋,迅速收回成本。


  “看上去好像這兩家國企是賠本賺吆喝,實際上,我認為是在探索一條新路。把錢投入租賃市場,再尋找其他渠道掙錢。”林波判斷,在稅收等方面,這兩家企業會得到較大幅度的優惠,同時,政府還很有可能以優先、優惠的方式把以上兩個地塊周邊的商業、配套交給這兩家國企來做。未來,不做租賃市場的房企,有可能很難從一線城市政府手里拿到地,“有錢都拿不到。”林波介紹,他的一些房地產開發商朋友,早就對這兩個“只租不售”地塊產生興趣。


  中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌告訴中國青年報·中青在線記者,兩家國企肯定不會虧本,“我判斷,政府先讓國企進入,核算出一個盈虧平衡點,再全面向民營開發商放開。”


  通過國企試點,政府可以找到合適的鼓勵政策、制定合理的推廣方案,最終保證上海在5年內完成住房“十三五”規劃中的70萬套租賃房建設目標。上海對外經貿大學副教授、房地產投資與融資專家汪波算了一筆賬,網上有關4%投資回報率、30年收回成本的說法并不科學,“這只是用了一種靜態的算法,它并沒有把房租未來的上漲預期,以及每年房租資金的收益算進去。”


  汪波用動態成本核算的方法發現,即便加上開發商后期裝修、物業等成本,這批租賃房每年的投資回報率至少也可以達到6%以上。


  在經常與開發商打交道的林波看來,這6%彌足珍貴。“現在拿地,國家規定必須使用自有資金,不能加杠桿、不能貸款。開發商一大筆錢砸下去,未來能不能收回成本還真不知道。”林波分析,同樣是一筆自有資金花下去,對開發商來說,與其去購買拿地成本就高達六七萬元的郊區土地,倒不如只用十分之一的錢、購買一個位于城市副中心、青年人才集聚區域的“只租不售”地塊,至少這個地塊每年的租金收益極有保障。


  由于租金收益屬于“長期穩定現金流”,這筆收益很容易就可以進行“資產債券化”,繼續用來再融資,“明白人一看就懂了,比如萬科,它已經開始在廣州爭搶租賃用地項目了,開發商可不笨。”


  中國青年報·中青在線記者注意到,近期,為了抑制房價過快上漲,各地政府奇招頻出。其中,以廣東的“租售同權”和上海的“只租不售”關注度最高,兩者均希望通過政府調控的手段,扶持租賃市場。


  根據最新發布的上海住房“十三五”規劃,未來5年,上海住房用地供應總量將明顯增加,預計供應5500公頃,較“十二五”期間增加20%。上海城鎮住房供應總量預計新增約170萬套,其中,商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。


  此次上海掛出的1897套租賃房,只是一個開始。根據上海的規劃,“十三五”期間,上海每年新增租賃房平均約達到14萬套。


  “民營企業很快會加入競爭。這其實是一筆不錯的買賣。”林波說,民營開發商的積極性毋庸置疑,“或許有人會說,有五六千一平方米的錢,不會去三四線城市買地賣房嗎?實際上,三四線城市的苦頭,幾乎所有房企都吃過,能留在一線城市,都會盡量留在一線城市。”

云南时时彩app